O desentendimento entre os herdeiros ou ex-cônjuges ao dividir patrimônio ou herança é tema frequente. Quando não há acordo nessa divisão patrimonial, como caminho natural, temos a interposição de uma ação judicial específica. Esta ação judicial determina o término da copropriedade, sendo um meio legal que viabiliza a venda forçada de imóveis e bens indivisíveis, quando duas ou mais pessoas possuem a posse e uma das partes não tem vontade de manter a propriedade em comum.
O respaldo jurídico legal para a venda judicial do patrimônio em comum se encontra no artigo 1.322 do Código Civil, que assim dispõe:
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Para tanto, o bem patrimonial deve ser objeto de perícia para apuração de um laudo de avaliação de seu efetivo e real valor de mercado, viabilizando o seguimento de venda judicial em leilão ou hasta pública.
É importante ressaltar que, nem sempre os valores alcançados em venda forçada autônoma judicial irão agradar a todas as partes, tendo em vista o deságio e perda de valor de mercado, fatos naturais das praças e hastas públicas.
Desse modo, é importante uma profunda avaliação na viabilidade de financeira da extinção por meio de leilão judicial, devendo essa ser apenas a última alternativa, em caso de absoluta impossibilidade de conciliação e uso das vias administrativas notariais. Em caso de venda judicial, nenhuma das partes tem efetiva satisfação no recebimento, considerando o valor do real bem.
Outra questão a se considerar diz respeito à isenção ou não de ITBI na extinção do bem imóvel condominial.
Como praxe, a formação do condomínio pode ocorrer de diversas formas: herança, compra conjunta, aquisição parcial de um bem imóvel, em razão de divórcios e dissolução de união estável, dentre outras.
Para fins de tributação, temos que, se o indivíduo passa a ser proprietário de imóvel em valor idêntico à sua cota ideal no condomínio, não incidirá o ITBI. Assim, na dissolução/divisão de condomínio de bem imóvel, se as cotas partes iniciais forem preservadas, pela ausente transferência por ato oneroso, não incidirá o imposto.
Porém, por outro lado, constatado o aumento de cota parte a determinado indivíduo, pela transferência de ato oneroso, atrai-se o fato gerador e, por consequência, há incidência do ITBI, sobre a cota parte que exceder a parte ideal originária.
Assim, dadas as peculiaridades do tema, todo o procedimento, ainda que consensual, deve ser conduzido e acompanhado por advogado especializado, que irá analisar e apresentar todas as vantagens e desvantagens para cada caso específico.
Nesse sentido, nossa banca está à disposição para orientar nossos clientes, residentes no Brasil ou no exterior.
Marcelo Menin, advogado da área de Família no S&S.
