O desentendimento entre os herdeiros ou ex-c\u00f4njuges ao dividir patrim\u00f4nio ou heran\u00e7a \u00e9 tema frequente. Quando n\u00e3o h\u00e1 acordo nessa divis\u00e3o patrimonial, como caminho natural, temos a interposi\u00e7\u00e3o de uma a\u00e7\u00e3o judicial espec\u00edfica. Esta a\u00e7\u00e3o judicial determina o t\u00e9rmino da copropriedade, sendo um meio legal que viabiliza a venda for\u00e7ada de im\u00f3veis e bens indivis\u00edveis, quando duas ou mais pessoas possuem a posse e uma das partes n\u00e3o tem vontade de manter a propriedade em comum.<\/p>\n\n\n\n
O respaldo jur\u00eddico legal para a venda judicial do patrim\u00f4nio em comum se encontra no artigo 1.322 do C\u00f3digo Civil, que assim disp\u00f5e:<\/p>\n\n\n\n
Art. 1.322. Quando a coisa for indivis\u00edvel, e os consortes n\u00e3o quiserem adjudic\u00e1-la a um s\u00f3, indenizando os outros, ser\u00e1 vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condi\u00e7\u00f5es iguais de oferta, o cond\u00f4mino ao estranho, e entre os cond\u00f4minos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, n\u00e3o as havendo, o de quinh\u00e3o maior.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Para tanto, o bem patrimonial deve ser objeto de per\u00edcia para apura\u00e7\u00e3o de um laudo de avalia\u00e7\u00e3o de seu efetivo e real valor de mercado, viabilizando o seguimento de venda judicial em leil\u00e3o ou hasta p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 importante ressaltar que, nem sempre os valores alcan\u00e7ados em venda for\u00e7ada aut\u00f4noma judicial ir\u00e3o agradar a todas as partes, tendo em vista o des\u00e1gio e perda de valor de mercado, fatos naturais das pra\u00e7as e hastas p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n Desse modo, \u00e9 importante uma profunda avalia\u00e7\u00e3o na viabilidade de financeira da extin\u00e7\u00e3o por meio de leil\u00e3o judicial, devendo essa ser apenas a \u00faltima alternativa, em caso de absoluta impossibilidade de concilia\u00e7\u00e3o e uso das vias administrativas notariais. Em caso de venda judicial, nenhuma das partes tem efetiva satisfa\u00e7\u00e3o no recebimento, considerando o valor do real bem.<\/p>\n\n\n\n Outra quest\u00e3o a se considerar diz respeito \u00e0 isen\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o de ITBI na extin\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel condominial.<\/p>\n\n\n\n Como praxe, a forma\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio pode ocorrer de diversas formas: heran\u00e7a, compra conjunta, aquisi\u00e7\u00e3o parcial de um bem im\u00f3vel, em raz\u00e3o de div\u00f3rcios e dissolu\u00e7\u00e3o de uni\u00e3o est\u00e1vel, dentre outras.<\/p>\n\n\n\n Para fins de tributa\u00e7\u00e3o, temos que, se o indiv\u00edduo passa a ser propriet\u00e1rio de im\u00f3vel em valor id\u00eantico \u00e0 sua cota ideal no condom\u00ednio, n\u00e3o incidir\u00e1 o ITBI<\/strong>. Assim, na dissolu\u00e7\u00e3o\/divis\u00e3o de condom\u00ednio de bem im\u00f3vel, se as cotas partes iniciais forem preservadas, pela ausente transfer\u00eancia por ato oneroso, n\u00e3o incidir\u00e1 o imposto.<\/p>\n\n\n\n Por\u00e9m, por outro lado, constatado o aumento de cota parte a determinado indiv\u00edduo, pela transfer\u00eancia de ato oneroso, atrai-se o fato gerador e, por consequ\u00eancia, h\u00e1 incid\u00eancia do ITBI, sobre a cota parte que exceder a parte ideal origin\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n Assim, dadas as peculiaridades do tema, todo o procedimento, ainda que consensual, deve ser conduzido e acompanhado por advogado especializado, que ir\u00e1 analisar e apresentar todas as vantagens e desvantagens para cada caso espec\u00edfico.<\/p>\n\n\n\n Nesse sentido, nossa banca est\u00e1 \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para orientar nossos clientes, residentes no Brasil ou no exterior.<\/p>\n\n\n\n